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Hello,
J’espère que tu vas bien et que tu as pu commencer à réfléchir à une zone géographique suite au numéro de la semaine précédente.
Cette semaine, j’ai été pas mal contacté pour aider des personnes qui veulent investir soit dans un programme de défiscalisation soit dans leur résidence principale. Après avoir tenté d’expliquer la différence entre un investissement locatif qui te rapporte de l’argent et l’acquisition d’un bien neuf ou une résidence principale qui t’en coûte chaque mois, je me suis rendu compte que la distinction n’était pas si évidente. Et c’est pourquoi je te propose aujourd’hui d’aborder cette dernière. 😉
Je propose d’ailleurs en ce moment des accompagnements pour t’aider à prendre en main tes finances, investir ou répondre à toutes les questions que tu te poses sur les impôts. Je propose un prix spécial pour la fin d’année, qui augmentera en 2021. Il y a 10 places : premier·e arrivé·e, premier·e servi·e! En cadeau supplémentaire, si tu t’inscris maintenant, ce tarif te sera acquis à vie si tu as à nouveau besoin de mes services. 😇
Bref, revenons à l’immobilier neuf.
Bonne lecture à toi !
Guillaume
Evite l’immobilier neuf dit “défiscalisé”
Pour ce numéro ainsi que pour les prochains, lorsque je te parlerai d’investissement locatif, je ferai toujours référence à des biens immobiliers anciens que tu pourras valoriser en les rénovant ou en les transformants. Je ne te conseillerai jamais de faire de choisir des programmes neufs qui sont (habituellement) accompagnés de bonus fiscaux. Souvent ils ne sont même pas encore construits, on utilise alors l’acronyme VEFA pour Vente en État Futur d’Achèvement.
Quand ton banquier ou certains vendeurs vont te parler d’investissement, beaucoup vont te proposer d’investir dans le neuf avec des dispositifs de défiscalisation comme celui de la loi Pinel : qui est le plus connu (pour information il en existe beaucoup d’autres). Ces professionnels s’adressent à des personnes souvent très imposées, en leur expliquant qu’elles paient beaucoup d’impôts sur le revenu (ce qui est souvent vrai) et qu’il existe un moyen de diminuer ces derniers, notamment investissant dans “la pierre via un Pinel”. Ces professionnels leur expliquent alors qu'elles seront en capacité de payer moins d'impôts, voire plus du tout, grâce au crédit d’impôt. Un crédit d’impôt est une somme que l’on viendra retirer du montant d’impôt que tu paieras la ou les années suivantes.
Je te le répèterai jamais assez : que ce soit en terme de fiscalité ou de rendement, le but est TOUJOURS que tu aies plus d’argent sur ton compte après avoir investi. Ça peut te paraître évident mais tu verras dans ton entourage que beaucoup de personnes investissent à perte dans l’immobilier et sont donc dans l’obligation de fournir ce qu’on appelle un effort d’épargne. Ce qui veut dire que tu dois rajouter de l’argent chaque mois pour conserver ton bien notamment en payant le crédit et les différentes charges. Argent qui entre parenthèses a déjà été taxé par l’État. Ce qui permet à l’État de te faire payer des taxes à nouveau dessus (ainsi que sur le promoteur qui t’a vendu le bien et la banque qui te fait le crédit, etc. Tu comprends mieux maintenant pourquoi ce dernier t’offre la mécanique du crédit d’impôt pour t’appâter! 😉
Au delà de cette logique, il y a d’autres arguments qui devraient t’amener à t’éloigner de ce type de projet immobilier.
D’une part parce que ces biens sont vendus très chers (au dessus du prix de marché) sous prétexte qu’ils sont neufs et qu’ils n’auront, a priori, pas besoin de travaux par la suite. En réalité, ce prix contient beaucoup de commissions d’intermédiaires. J’ai été moi-même approché pour vendre ce type de bien et on m’a proposé une rémunération à hauteur de 12% du prix du bien alors que j’étais le dernier intermédiaire de la chaine (soit 24000€ pour un bien à 200000€). Je te laisse imaginer le bénéfice des constructeurs pour se permettre ça... 😇
D'autre part parce que les loyers sont non seulement plafonnés mais aussi lourdement fiscalisés. Ce qui signifie que, même si ton crédit d'impôt te donne l’impression de diminuer le montant de tes impôts, en réalité tu devras tout de même fournir le fameux effort d’épargne du dessus. Pourquoi ? Parce que le loyer est plafonné, c’est à dire que le montant maximum de ce dernier est fixé par l’État et le restera pour une longue période (de 6 à 12 ans). Par conséquent, avec un loyer plafonné, même avec l’économie d’impôt, ton bien ne sera jamais assez rentable parce qu'il ne permettra pas de payer ton crédit bancaire malgré le crédit d’impôt à cause du plafonnement du loyer.
Et enfin, tu ne revendras jamais ton bien au prix d’achat. Pourquoi ? En raison, d’un part, du montant des commissions intermédiaires qui ont gonflé le prix de l’appartement. Et d’autre part, à cause de la disparition du crédit d’impôt. Tous les propriétaires qui ont acheté leur bien en même temps que toi dans l’immeuble, vont essayer de vendre leur appartement semblable au tien, au même moment lorsque le crédit d’impôt sera consommé, ce qui tirera les prix de vente vers le bas. Aurais-tu acheté un appartement, non rentable, à ce prix sans la carotte de l’économie d’impôt sur le revenu ? Probablement pas. Alors pourquoi quelqu’un d’autre le ferait-il ? 😕
Pour finir, le pire des scénarios, si ton bien n’est pas loué tu perds le crédit d’impôt. Cette situation arrive souvent lorsque le nombre d’appartements construit dépasse la demande locative. C’est le drame des propriétaires des appartements Pinel qui ont alors un bien invendable sur les bras, qui ne leur rapporte rien et dont ils doivent payer le crédit bancaire.
Mon conseil : Quitte à investir dans l’immobilier, achète un bien rentable dès le premier jour. Ne prends JAMAIS le risque de t’engager dans un effort d’épargne.
Encore une fois, pour gagner de l’argent, ton bien doit te rapporter des revenus supplémentaires et idéalement peu fiscalisés dès le départ. Ce dernier doit te permettre d’avoir plus d’argent sur ton compte après avoir payé tes impôts. Et non l’inverse avec un investissement neuf!
En petit aparté, je voulais te parler du travail d’Antoine et Victor que j’ai rencontré récemment après avoir découvert leur super newsletter sur le gain de temps et la productivité. 🔥
Tu le sais sûrement si tu me lis depuis le début, le temps est, à mon avis, la ressource disponible la plus importante et que tu ne peux pas récupérer. Cette dernière que l’on possède tous et du même montant quotidien (24h), ne peut être ni achetée ni récupérée.
C’est pourquoi il est essentiel d’utiliser au mieux ce dernier que ce soit pour plus de choses ou pour simplement profiter de la vie. Victor et Antoine ont synthétisé plein de trucs et astuces de très bonne qualité chaque dimanche. J’en ai déjà intégré plusieurs dans mon quotidien et je voulais vous faire profiter de cette ressource de qualité 😃
Conclusion
J’avais prévu de te parler du paradoxe de l’achat de la résidence principale et pourquoi il était souvent intéressant de ne pas commencer par cette dernière. Ce discours est d’ailleurs souvent colporté par les banquiers : ces derniers t’affirment que tu ne peux pas investir dans de l’immobilier locatif sans posséder ta résidence principale (alors que c’est complètement faux).
Cette édition étant déjà pas mal longue, je te propose de garder cela pour la semaine suivante. Ce qui devrait te permettre, en plus, de prendre le temps de réfléchir au fameux endroit(s) dans lequel(s) tu aimerais commencer tes recherches immobilières. 🙂
À Mardi !
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PS : Tu peux aussi répondre à ce mail en me laissant tes impressions ou un sujet que tu aimerais voir aborder, ça me permettra de savoir ce que je peux faire pour que la newsletter te soit la plus utile possible ! La newsletter sert aussi à engager la conversation alors profitons-en pour échanger et apprendre ensemble, je réponds toujours à tout le monde.
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Super édition encore, j'ai appris pleins de choses clés sur l'investissement dans le neuf que je ne connaissais pas. Ce sont des erreurs que tout débutant pourrait commettre et qui coûte beaucoup de temps et d'argent. Tes conseils sont donc d'autant plus précieux, merci 🙏🏼
Bonjour et merci pour ce texte. Cela a le mérite d'être clair pour celles et ceux qui seraient attiré-e-s par les sirènes de l'immobilier neuf - ceci dit, j'ai la sensation que la réflexion à mener pour un bien dans l'ancien est presque la même... Une information claire, précise qui dépoussière ce vaste sujet.