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Hello,
Dans le dernier numéro, je te proposais de répondre à tes questions sur les ETFs et je n’en ai reçu qu’une seule (merci à toi Antoine). Donc soit c’est super clair et tu as tout compris auquel cas, je suis ravi ! Ou alors ce n’est pas compréhensible du tout et tu ne sais pas par où commencer. Quelque soit ta situation, je reste disponible si tu as besoin d’éclaircir certains points et je me ferai un plaisir de répondre à tes interrogations en réponse à ce mail ou dans l’espace commentaire. 😉
Aujourd’hui, on va commencer la série sur l’immobilier locatif. J’ai choisi de démarrer par la question que l’on me pose le plus souvent : où chercher et comment choisir un endroit pour investir ?
Bonne lecture à toi !
Guillaume
L’intérêt de l’Immobilier
Si tu veux réussir ton 1er investissement immobilier et être dans dans le futur, capable d’en réaliser d’autres, il te faut des biens qui se payent tout seul. C’est à dire une configuration dans lequel le loyer de ton futur bien est supérieur à ce que tu dois payer pour le posséder, on parle alors de bien rentable. Autrement-dit, tu génères un bénéfice, dans ta poche, après avoir tout payer. Ces dépenses sont regroupées, principalement, au sein de 3 catégories :
Le remboursement de ton crédit à la banque, qui représentera ton coût principal
Les différentes charges : charges de copropriété, assurances, etc.
Les différents coûts : taxe foncière, comptable, réparations diverses, …
Pourquoi il est important de commencer par ce type de bien ?
Pour commencer, cela te permettra d’être la situation très confortable de recevoir un complément de revenu tout en ayant un bien qui se rembourse tout seul et t’apportera donc du capital via le paiement des mensualités de crédit.
Je te propose de t’arrêter, un instant, sur cette phrase qui résume pour moi l’un des plus gros avantage de l’immobilier. C’est un type d’investissement qui te permet, de générer de l’argent en plus sur ton compte, tous les mois, tout en ayant en même ton capital financier personnel qui augmente. Cela te permet d’avoir le meilleur des deux mondes et le plus beau dans l’histoire, c’est que tu n’as pas besoin de travailler pour recevoir cet argent. En investissant dans l’immobilier tu vas, en partie, arrêter d’échanger ton temps contre de l’argent et donc décolérrer tes revenus de ton temps de travail.
Si tu réfléchis, lorsque tu échanges ton temps de l’argent et que tu veux augmenter tes revenus, tu as deux possibilités : augmenter ton taux horaire (ce qui n’est jamais évident) et travailler plus (ce qui est impossible au delà d’un certain nombre, une journée ne fera jamais plus de 24h). Si tu retires ton temps de travail de l’équation, tu n’es plus limité·e par les deux critères précédents. Donc avoir, à terme, des revenus indépendamment de ton temps de travail est la seule manière d’être autonome sur le plan financier, quelque soit l’origine de ces revenus. 😇
La seconde raison est qu’avoir un bien rentable t’évitera toutes les déconvenues classiques de l’immobilier :
Les travaux liés aux dégradations/usures provoqués par les locataires. Tu pourras les effectuer en utilisant ton bénéfice sans que ça ne te gêne financièrement !
La gestion des locataires, que tu pourras déléguer, par exemple à une agence, en acceptant d’avoir un bénéfice moindre pour te dégager du temps.
De te faire financer plus facilement le bien. Il est plus facile pour le banquier d’être rassuré sur tes capacités à rembourser le crédit, si il voit que tu te fais un bénéfice
Chercher et trouver la ville dans laquelle investir
Une fois que l’on a dit ça, tu te demanderas, avec raison, pourquoi tout le monde n’en fait pas. Et bien, c’est parce que ce type de bien n’est pas toujours facile à trouver. En effet, toutes les villes ne se valent pas, ni même les quartiers au sein de ces dernières.
On a vu qu’un bien rentable a un loyer supérieur au coût additionnel du crédit et des charges diverses. Dit autrement, la rentabilité d’un bien va être défini par deux critères:
Le loyer qui doit être suffisamment élevé
Le prix d’achat du bien ne doit pas être trop important car le crédit bancaire associé, que vous allez devoir payer, constituera votre dépense principale
L’objectif est que tu trouves le meilleur ratio entre le montant des loyers et le prix d’achat de ton futur bien. Cela exclut donc d’office :
Les villes et quartiers où les prix sont déjà trop élevés (comme Paris ou les centres-villes des grandes métropoles) car les loyers ne seront pas suffisamment élevés pour couvrir, ne serait ce que le montant de ton prêt.
Et les villes de trop petite taille, voire en zone rurale, où les prix sont moins élevés mais où tu auras plus de mal à louer. On parle de vacance locative pour la durée pendant laquelle un bien n’est pas loué. Ainsi, plus ton bien sera vide longtemps, moins il te rapportera…
Mon conseil : Commence à investir dans des villes étudiantes de taille moyenne notamment dans des quartiers en devenir, ou dans la deuxième couronne des grandes villes (Paris, Lyon, etc.)
Quelque soit ton choix, l’important pour bien choisir son secteur, c’est de le connaître. Soit parce que tu y vis (ou y as vécu), soit parce que tu y vas régulièrement, soit parce que tu es prêt·e à apprendre à le connaître (s’y déplacer, regarder les annonces, appeler les agents immobiliers des biens que tu as repérés et les visiter).
Pour t’aider à choisir, je pars souvent à titre personnel de deux critères :
Un prix au m2 moyen dans la ville < 3500-4000€, au dessus il est d’expérience difficile d’être rentable.
Un attrait particulier de la ville. Qui peut être touristique, historique, un caractère étudiant, un réseau d’entreprise installé etc …
Pour te donner un exemple, lorsque j’ai choisi Lyon pour investir en 2017, j’avais tous les critères du dessus réunis avec un prix d’achat aux alentours de 2500€ avec l’ensemble des attraits cités au dessus. Ce qui en faisait un choix évident à l’époque mais plus maintenant avec prix moyens dépassant les 4500€. 😔 Du coup, je me suis intéressé à d’autres endroits notamment proche de la Méditerranée.
Conclusion
Si tu souhaites investir en Immobilier parce que c’est aligné avec ton pourquoi, je t’invite à commencer à réfléchir à quelle ville tu connais ou aimerais apprendre à connaître en utilisant les deux critères du dessus.
Ce sera ta seule action à réaliser cette semaine. Dans le prochain numéro, on verra comment choisir un quartier et regarder ses premiers biens.
À Mardi !
Si tu as aimé ce numéro de Soba, clique s’il te plaît sur le petit coeur. Ça m’aide à évaluer si tu aimes (ou non) ce que j’écris, pour pourvoir m’adapter par la suite.🙂
PS : Tu peux aussi répondre à ce mail en me laissant tes impressions ou un sujet que tu aimerais voir aborder, ça me permettra de savoir ce que je peux faire pour que la newsletter te soit la plus utile possible ! La newsletter sert aussi à engager la conversation alors profitons-en pour échanger et apprendre ensemble, je réponds toujours à tout le monde.
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Merci pour ce poste aux explications simples et compréhensibles !
Quand on est fraîchement jeune actif et avec un apport qui se constitue progressivement, vaut-il d'abord dans un premier temps mieux favoriser l'achat d'un bien pour du locatif ou l'achat d'un bien pour en faire sa résidence principale et ne plus dépenser d'argent dans une location ?
Merci d'avance