Soba #16 Mind power
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Hello,
J’espère que tu vas bien et que tu as passé de bonnes fêtes de fin d’année. J’en profite pour te souhaiter mes meilleurs voeux. 😉
Pour commencer cette nouvelle année, je te propose de terminer cette première série sur l’immobilier avant de changer de thématique. Cela conclue l’épisode précédent sur la recherche d’un bien rentable. Au passage, si tu as commencé à regarder tu peux te féliciter! Dans le cas contraire, tu auras l’occasion de le faire prochainement :)
Tu vas voir que tu peux gagner ta vie dans l’immobilier en utilisant ta tête plutôt que la force de tes bras
Bonne lecture à toi !
Guillaume
Comment faire si dans tes précédentes recherches tu ne trouves aucun bien rentable ?
Bienvenu·e dans mon monde ! 😇
Plus sérieusement, c’est tout à fait normal de ne pas en trouver directement sur LeBonCoin ou SeLoger. En effet, cela s’explique simplement :
Un bien rentable en l’état est un bien qui ne nécessite pas de modification et que tu peux louer directement en te faisant un bénéfice.
Ce type de bien étant assez rare, l’agent·e immobilier l’achètera surement ou alors le proposera directement à un client sans publier d’annonce. La vente se réalisera donc hors-marché.
Tu pourras, tout de même en voir quelques-uns passer mais ceux-ci resteront tellement peu de temps sur les annonces qu’il faudra être en premier·e sur place pour espérer l’avoir. C’est ce qu’on appelle une anomalie de marché.
Pour la petite histoire, l’appartement de Lyon dont je te parlais précédemment a été acquis de manière particulière. Le vendeur avait décidé de mettre l’appartement dans 3 agences différentes à des prix différents. L’annonce est restée à peine une heure et il y avait déjà une vingtaine de visites prévues… Autant te dire qu’il fallait se décider rapidement! 🔥
Du coup quels biens reste-t-il sur les annonces ?
Il te reste les biens les moins rentables ou ceux dont personne ne veut, parfois à tort. Les raisons peuvent-en être multiples :
La personne vendant le bien demande un prix trop élevé
Il y a beaucoup de travaux à réaliser
D’autre problématiques variées comme des travaux en cours dans la copropriété ou un quartier en devenir, etc.
Pourquoi il est important de continuer à regarder les annonces
La raison principale est que la résolution de ces différentes problématiques est ce qui va ta faire gagner de l’argent. De quelle manière ?
Un bien sans problème, ne serait-ce que simplement sans travaux, se revendra plus cher dans le futur et te permettra donc de te faire une plus-value. Cela s’explique simplement : la plupart des gens préfèrent ne pas s’embêter avec ces derniers.
Mets toi un instant à la place du locataire. Préfères-tu avoir un bien plus beau, plus propre, mieux équipé avec une jolie cuisine et une salle de bain agréable, avec des services supplémentaires ou un appartement ancien avec l’équipement minimum ? Et dans ce cas pour lequel des deux serais-tu prêt·e à payer le plus cher ? Pour paraphraser JP Fanguin (sans jeter de coupe de champagne ce coup-ci), “la question, elle est vite répondue”.
D’ordinaire, les gens ont tendance à penser qu’un appartement de x m2 vaut tant quelque-soit les équipements à l’intérieur. Pourtant si tu as été locataire, tu sais que cela ne correspond pas à la réalité. En effet, ce dernier souhaite deux choses : se sentir bien dans son domicile et ne pas être dérangé dans son confort. Si tu as intégré cela et que tu lui proposes les services pour répondre à ces problématiques, tu as tout compris à l’investissement immobilier. 🙂
Finalement l’immobilier ce n’est que prendre un produit existant, le transformer et l’améliorer afin de proposer une prestation supérieure à une clientèle différente. Autrement-dit, apporter de la valeur à ton ou ta future locataire en lui proposant un bien de meilleure qualité et recevoir une partie de cette valeur, sous forme d’argent, en échange. En ce sens, tu fais de l’entrepreneuriat sans le savoir. 🎈
La seconde raison est que cela va te permettre de rencontrer des agents immobiliers de terrain et donc de nouer des relations avec ces derniers. En effet, en immobilier, le réseau est très important et c’est souvent ce dernier qui te propose les meilleures affaires. Si tu es précis·e dans ton discours et dans ce que tu recherches, ils te proposeront les biens à la vente en avant-première.
Maintenant la pratique
Une seule phrase peut résumer la réflexion : apporter le maximum de valeur possible à un bien pour le minimum d’investissement possible. Le but n’est pas de se montrer radin·e mais d’utiliser le montant nécessaire sans pour autant le jeter par les fenêtres. N’oublie jamais ton bien doit rester rentable! 😉
Par exemple, j’ai eu l’idée de proposer un rétroprojecteur dans une de mes locations. Ce dernier m’a couté 400€ et m’a permis de proposer un loyer majoré de 80€ par mois. Comment j’ai calculé l’augmentation ? En faisant des simulations sur une annonce fictive et en connaissant bien mon marché, d’où l’importance de connaître ta ville!
Je te présente les modifications classiques que l’on peut effectuer sur un investissement mais sache qu’il n’y a aucune limite à ce que tu peux proposer tant que cela correspond aux besoins de ta clientèle. Si possible, essaie d’en faire plusieurs pour démultiplier les effets.
Passer à une Location Meublée. Plus besoin de s’embêter avec les meubles et le reste, ton ou ta locataire n’a plus qu’à venir s’installer avec ses valises
Prendre à ton nom toutes les dépenses classiques : internet, électricité, eau, charges, taxe d’ordures ménagères, etc… Moins de formalité administrative à chaque départ/entrée rendra tout le monde plus heureux. La seule dépense que tu ne peux pas faire à la place de ton locataire reste ses assurances notamment d’habitation.
Réaliser les travaux nécessaires. Bien sur, proposer une cuisine équipée ou une salle de bain rénovée seront un plus non négligeable pour ton bien. Pourtant parfois, il suffit d’un coup de peinture avec changement de robinetterie, flexible de douche et quelques meubles/décorations pour transformer ton bien en véritable coup de coeur pour le locataire.
Profiter des travaux pour changer la structure du bien. Généralement cela revient à rajouter une pièce (par exemple de passer d’un 3 pièces à 4) ou à réaliser une division (transformer un grand appartement en deux appartements de plus petite taille).
Changer le mode de location en proposant de la location courte durée (type Airbnb) ou de la colocation.
Ou tout autre service qui te viendrait à l’esprit.
Conclusion
Tu es maintenant autonome et sais tout ce qu’il y a à savoir pour rechercher tes premiers biens et en trouver un rentable. Et peut-être même faire tes premières offres 😇
Ce faisant, tu vas rencontrer des “professionnels” de l’investissement et il est important que tu connaisses les règles du jeu. Je te partage ça dans le prochain numéro.
Je te souhaite une excellente semaine et à Mardi !
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