Bienvenue aux 21 nouveaux abonné·e·s. Vous êtes maintenant plus de 600 à recevoir Soba, la newsletter inclusive qui parle de finance et d’investissement pour les freelances et indépendant·e·s. 😊
Hello,
J’espère que tu vas bien et que tu as passé un joyeux Noël .
Après avoir choisi une ville que tu connais ou que tu aimerais apprendre à connaître et commencer à explorer ses quartiers, vient le temps de regarder tes premières annonces. Pour trouver un bien rentable, tu vas devoir en regarder beaucoup. Le but étant que tu puisses être autonome dans le tri de ces dernières, je vais te montrer comment je procède étape par étape. Le pré-requis de la semaine précédente, concernant l’estimation des loyers est très important, et si tu ne l’as pas encore lu, je t’invite à le lire avant de continuer. 🙏
Bonne lecture !
Guillaume
Que se passe-t-il lorsque tu achètes un bien immobilier ?
Au moment de l’achat, tu vas avoir plusieurs dépenses, qui vont être principalement liées :
Au prix de ton bien immobilier, qui inclura le plus souvent les frais d’agence immobilière
Aux frais d’acquisition, communément appelés frais de notaires, correspondant à approximativement 8 % du prix du bien
À d’éventuels travaux, pour un bien à “rafraichir” (= pas de réseau électrique ou de plomberie ou de sol complètement à refaire) je te conseille de compter 500€ par m2.
Tu peux également avoir d’autres coûts par exemple si tu as fait appel à un chasseur de bien pour te trouver l’appartement ou à un conducteur de travaux en cas de gros chantier, etc. Il est important de bien considérer, en amont, tous ces postes de dépenses car elles te serviront pour les simulations bancaires que l’on fera ensemble dans le dernier paragraphe. 🙂
Le concept de la marge de sécurité
Le principe de marge de sécurité a été pensé pour répondre à une problématique simple : personne n’est omniscient·e et tout le monde peut se tromper. Ce terme a été largement utilisé dans le domaine boursier et popularisé notamment par des pionniers de l’investissement (Benjamin Graham et Warren Buffett pour ne citer qu’eux).
La marge de sécurité ne garantit pas totalement le succès d’un investissement mais elle te confère un super pouvoir : celui d’avoir une large marge d’erreur, dit autrement le droit de te tromper tout en réussissant ton investissement. 😎
Prenons un exemple dans un domaine différent. Imagine que tu es sur l’autoroute et que tu roule à 130 km/h. Il est plus sécuritaire de laisser une distance de sécurité de deux bandes plutôt qu’une seule avec la voiture qui te précède. En effet, dans cette configuration, si cette dernière freine brutalement, tu as plus le temps de te rendre compte de son ralentissement et d’appuyer sur la pédale de frein à ton tour. Ce qui revient à dire que la probabilité d’un accident ne dépend pas seulement de ton temps de réaction, mais principalement de la distance de précaution que tu as préalablement anticipée.
Si on applique cette notion à l’immobilier, déterminer la valeur précise d’un loyer n’est pas toujours évident. D’autant plus que le montant de ce dernier peut varier : par exemple suivant la période de l’année (plus d’affluence à la rentrée scolaire) ou des souhaits particuliers de ton locataire. Tu peux également faire des erreurs via tes propres biais d’évaluation lorsque tu analyses un bien que tu trouves très beau et ainsi en surestimer le prix de location. Ce concept de marge de sécurité peut donc être utilisé autant dans l’évaluation du loyer, que pour l’estimation des travaux, que pour les taux d’intérêt des crédits, etc.
Pour faire simple, je te conseille au départ de ne l’appliquer que pour le loyer car c’est le principal risque d’erreur. Cela peut se résumer en une phrase : avoir un loyer calculé supérieur au MINIMUM à 30% du montant de ton prêt immobilier. Comme cela si tu es sûr·e d’avoir un bien rentable qui te dégage un bénéfice, que tu aies fait une petite erreur ou non 😉
Tu pourras également entendre le mot cash-flow qui est l’anglicisme de bénéfice. L’idée reste le même, c’est à dire un bien qui te donne du cash.
Prenons un exemple, si ton loyer calculé est de 650€, il faudra que ta mensualité de crédit soit inférieur à 500€ pour avoir les 30% de marge de sécurité. Autrement-dit, loyer > 1,3 x mensualité de crédit.
Maintenant la pratique
Pour cela, on va utiliser Meilleurs taux pour réaliser nos simulations de crédit bancaire. Je te conseille d’utiliser le simulateur de prêt et d’y inscrire les critères suivants :
Durée de crédit entre 20 et 25 ans (le taux s’ajuste tout seul).
Taux assurance 0,1% si tu es en bonne santé
Pour le montant du prêt, je te conseille d’inclure la TOTALITÉ des dépenses soit le prix d’achat, majoré de 8% pour les frais de notaires ainsi qu’un budget travaux suivant l’état du bien (compte 500 €/m2) ainsi que tout autre frais annexe.
Un exemple avec un de mes investissements personnels t’aidera surement à mieux comprendre. Je vais prendre les chiffres de l’époque pour que ce soit plus concret (si tu refais les calculs tu verras que le montant du prêt que tu obtiendras sera moins important à cause de la baisse des taux).
Il y a quelques années, on m’avait proposé un bien de 70m2 dans un quartier de Lyon en devenir (avec un parking et une cave que j’avais décidé de ne pas compter) à 180 000€. Il y avait donc 8% de 180 000€ en frais de notaires soit 14 400€ et environ 35 000€ de travaux (500 €/m2 soit 500x70). Le montant à emprunter était donc au total de 229 400€ soit des mensualités (à l’époque) de 1024 €. Le loyer hors charges cible était à 1560€ soit supérieur de 52% à la mensualité. Etant largement au-dessus des 30%, tu t’imagines donc bien que je l’ai pris directement sans négocier !🔥
Conclusion
Les plus observateurs·observatrices d’entre vous, auront remarqué, que depuis le début, je ne parle pas de charges (électricité, eau, copropriété, etc…). Et bien, c’est parce que les évaluations de loyers dont on a parlé sont faites hors-charges. Cela facilite les calculs et dans tous les cas tu pourras les rajouter après (notamment dans ton annonce fictive pour vérifier que le montant de loyer passe toujours avec les charges). 😉
Lorsque tu vas commencer les simulations, tu vas te rendre compte que la majorité des biens trouvés ne sont pas rentables. C’est tout à fait normal, les biens rentables directement à l’achat sont rares. Pour cela, il va falloir faire des transformations et utiliser ta tête. Rendez-vous la semaine prochaine si tu veux apprendre comment faire.
À Mardi et d’ici là je te souhaite une excellente fin d’année !
Si tu as aimé ce numéro de Soba, clique s’il te plaît sur le petit coeur en bas de page. Ça m’aide à évaluer si tu aimes (ou non) ce que j’écris, pour pourvoir m’adapter par la suite. 🙂
Tu peux également commenter via cette icône plus bas dans ce mail :
PS : Tu peux aussi répondre directement à ce mail en me laissant tes impressions ou un sujet que tu aimerais voir aborder, ça me permettra de savoir ce que je peux faire pour que la newsletter te soit la plus utile possible! La newsletter sert aussi à engager la conversation alors profitons-en pour échanger et apprendre ensemble, je réponds toujours à tout le monde.
📮 Si tu n’es pas encore inscrit·e, abonne-toi à Soba pour recevoir des conseils et astuces pour gérer ton argent et tes investissements, spécialement destinés aux freelances et indépendant·e·s 👇
Très instructif, hâte d'avoir la suite sur la partie concernant les travaux intelligents à opérer !