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Hello,
J’espère que tu vas bien et que tu as pu prendre un peu de repos en cette fin d’année 2020, qui est pour le moins particulière.
Je profite de cette introduction pour te faire un dernier rappel concernant l’offre de coaching à tarif Noël. Il reste encore quelques places et l’offre se termine jeudi. Si ça t’intéresse, c’est l’occasion d’avancer plus vite en travaillant ensemble et offrir un cadeau au futur-toi! 😉
Maintenant que tu as choisi une ville que tu connais ou que tu aimerais apprendre à connaître, on va regarder comment chercher un bien rentable. Tu vas voir passer beaucoup d’annonces dont la plupart ne seront pas intéressantes. Pour séparer le bon grain de l'ivraie, il va falloir apprendre à les trier.
Bonne lecture !
Guillaume
Explore les quartiers un par un
Tu le sais toi-même en tant que locataire, tous les quartiers au sein d’une ville ne se valent pas. Certains peuvent être en devenir et d’autres extrêmement côtés. Pourtant lorsque tu observeras les loyers de ces derniers, tu te rendras compte que les loyers ne sont pas si éloignés que ça. En effet, la plupart du temps, ces derniers varient de 20-30% avec des prix au m2 qui peuvent varier du simple au double (voire plus).
C’est pour cela que je te propose :
D’éviter les centre-villes, où les prix sont trop chers par rapport à un loyer qui n’augmente pas proportionnellement au prix d’achat.
De viser plutôt les quartiers plus en périphérie, un peu moins prestigieux, mais souvent autant demandés
Si bien entendu tu veux faire, comme moi, de l’immobilier rentable avec des biens qui te dégage un bénéfice tous les mois 😇
Choisis ensuite un quartier spécifique pour lequel tu vas commencer à regarder les annonces disponibles. En suivant les étapes du dessous, tu te rendras vite compte si ce quartier est intéressant ou non. Dans ce second cas, recommence le processus avec un autre quartier, jusqu’à ce que tu en trouves au moins deux à trois intéressants.
Un petit conseil, Google Street View s’avère très utile pour évaluer la vie sur place au sein des quartiers que tu ne connais pas. Tu peux te “balader” virtuellement parlant et te rendre compte des environs sans te déplacer : ce qui est plutôt pratique en cette période.
Par où commencer si tu ne connais pas bien la ville ?
Je vais te donner un exemple tiré d’un de mes accompagnements récents. Cette personne s’intéressait à l’investissement immobilier dans la ville de Brest (petite dédicace à toi au passage) et on évaluait, notamment, ensemble par quel quartier démarrer.
Personnellement j’utilise beaucoup le site Se loger pour explorer les quartiers d’une ville que je ne connais pas. Tu vois sur la carte ci-dessous que les zones les plus chères, en rouge et en orange, correspondent à l’hyper-centre. Juste à côté du centre ville, tu vois plusieurs zones vertes, moins chères qui peuvent être intéressantes.
Si tu utilises cette méthodologie, je t’invite à quasi-toujours t’intéresser aux zones vertes. Sur l’échelle des prix en haut, cela correspond aux biens moins chers que la moyenne de la ville : le prix moyen est représenté par le jaune. Dans cet exemple, il y a 30-40% de différence au niveau du prix au m2 entre la zone verte et la zone rouge, ce qui est non-négligeable.
Comment connaître le prix de tes futurs loyers ?
Pour cela, il y a plusieurs solutions :
L’onglet prix au m2 de Meilleurs agents te permet d’avoir un prix de location précis selon le quartier ciblé : pour cela tu multiplies la surface du bien analysé par le prix au m2. La fourchette donnée est assez large et je t’invite à prendre la valeur la plus haute de cette dernière pour un logement de meublé de qualité
Se loger (encore lui!) est le plus simple d’utilisation, tu rentres l’adresse du bien et tu obtiens une valeur de locative par m2.
Tu peux également consulter le tensiomètre locatif des villes de France. Il évalue le niveau de demande locative ainsi que le budget moyen des locataires. Il n’y a pas de chiffres simplement une indication, mais cette dernière peut te donner une idée générale de la situation locative sur place
L’astuce que j’utilise le plus et que je t’invite à faire également est de poster une annonce fictive sur le Bon Coin. Choisis une localisation proche de ton appartement en prenant des photos issues d’un autre lieu (par exemple sur Airbnb dans une autre ville). Tu postes ensuite l’annonce en mettant le loyer que tu espères obtenir. Je te conseille de commencer toujours par un prix haut, quitte à redescendre ce dernier dans un second temps. Vois ensuite combien d’appels et de messages tu reçois : plus tu en as plus l’appartement est prometteur! Si par contre tu n’as aucun appel, malgré une baisse de loyer, il faut se poser des questions 🙂
Si tu utilises la méthodologie du dessus, je t’encourage à répondre à chaque appel dans la mesure du possible. Par respect, bien entendu, précise bien que le bien n’est plus disponible et que tu es en train d’en acquérir un autre. Au passage, essaie d’apprendre ce qui a plu dans les photos que tu as postées et ce que la personne aurait aimé avoir de plus ou de moins dans l’appartement. Si cette dernière recherche un logement avec plusieurs mois d’avance (ça m’arrive régulièrement) tu peux également lui demander l’autorisation de la rappeler une fois les travaux finis. Et hop, tu as déjà un·e potentiel·le futur·e locataire!
Super, maintenant comment regarder si un bien est rentable ?
Réponse la semaine prochaine 😊
À Mardi et d’ici là je te souhaite un excellent Noël !
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Soba #14 Réveille le Sherlock qui est en toi
Des conseils simples et efficaces qui m'aident suite aux interrogations que j'avais. Merci Guillaume pour cette newsletter !